My whole new personal site

It's a big step to me again, so i update a new website for my personal information.

It is "http://www.hoamon.info/".  Yes, the domain name is not changed, except the content.  The new one is hosting on the Google App Engine with python-sphinx.  The ambition of my new site you can notice is converting one kind information to ten languages.  This is one of my new goals to touch different culture with native interface.

P.S. If you really like the old one, please go to "http://old.hoamon.info/".

南投農田水利會土城工作站（農田水利設施暨龍泉圳記念碑）

因為意外的空閒，在回家路程中繞到草屯土城一賭「龍泉圳教育文化園區」。我是土木系的學生當然對水利設施構造物有興趣，而龍泉圳歷史的部份就請自行到下面網站了解。

1. 龍泉圳簡介
2. 【誰的百年?】影像展-龍泉圳記念碑
3. 草屯鎮志（第642頁，第四章龍泉圳開發補述）

這個園區是去年（2011）暑假協辦農村再生工程講習會時，前台東農田水利會組長劉志賢講師提到的。

該園區將常見或重要的水利設施以小比例模型呈現，有各式渠道、沉砂池、渡槽、分水工、倒虹吸工等，水門則是實物，而石筍則是歷史用具了（我想應該是吧？ 因為現在都用挖土機作導水路了，沒人還這麼辛苦用石筍了吧！）

我也有把解說牌拍下來，各位在看各項設施時，可前後對照。

農田水利會是一個很特別的組織，我個人認為它在過去就是一個充分表現團隊合作（政治）的自治團體。人類社會從漁獵進入農耕社會，第一件事要解決的是「水」怎麼分！ 因為陽光、空氣不用費心，大家自然分得到，而「分水」這件事在人口密度高的地方益顯重要，它也不是有錢的人自己悶著頭找人自幹就夠了，一條水路從溪流引水、沉砂、入灌溉渠道、進自己的田、出排水渠道等所經過的地不可能都是同一個人的，而且 10 塊農田也沒必要有 10 條灌溉渠道、 10 條排水渠道，它又不是電信線路，不需專線專用。灌溉系統從沉砂池後進入大給水道，再分到中給水道，後進入小給水道，最後進入農田，而兩塊農田可以是共用大給、中給、小給，只在最後是高地農田先進水，再吐水給低處農田進水。這裡是臺中農田水利會的 「灌溉排水系統區分與管理組織體系」介紹。

因為大家要合作才能有省錢、有效益地讓自己的農田吃到水，這樣一起出錢出力統籌一個組織是自然而然會發生的事。所以一直以來在大部份的時間上（如果有讀歷史的話，有段時間是官派或私營的），各地水利會會長都是管理範圍內的農民投票選出來的（雖然常常看得到某政黨的色彩，但那又是旁話了）。

在農田水利入口網的農田水利事業中可看到一句話： “農田灌溉關係民生甚重、農地甚廣，我國為以稻米生產為主要作物的最成功國家之一，經過長期的發展，不僅現有之營運組織頗具規模，現有之灌溉工程設施亦頗為完善，因此就灌溉技術、用水調配及營運管理組織是世界上少數最成功的國家。為了有效調配運用灌溉水資源，臺灣地區設有十七個農田水利會，除調配用水外並負責維護其轄內之灌溉設施，以維持農田灌溉用水之供應及排除多餘之水量。目前農田水利會重要設施包括導水路、幹線、支線、分線、中小給水路、隧道及排水路，攔水壩、水門、渡槽、渠首工、水橋、跌水工、暗渠及量水設備等，分由各地農田水利會管理營運中。“這段話告訴我們要稻米種得好，就得有良善的農田灌溉系統，沒有灌溉系統，就沒有高品質的水稻。

但國人需要高品質的稻米嗎？我今日早餐是葡萄吐司，中餐是水餃、餛飩麵，晚餐吃了一碗飯及一包維力炸醬麵，這樣的米麥比例應該跟很多人一樣，既然大家都不吃飯，反過來說，灌溉系統壞了也沒關係吧！甚至，把總用水量從農業用水撥走又如何呢？

看看同一份頁面下的第三段「水資源的開發利用」，說明了農業用水一年吃掉 154 億立方，生活用水有 24 億，而工業用水最吃虧，只吃了 17 億立方，農業吃水近工業 10 倍之多，而近年來，GDP 中農業產值輸工業產值 30 倍以上，這看起來，農業應該是扶不起的阿斗，那還給它們那麼多水幹麼，又沒賺多少錢。

我不想講我的答案，但我說說幾件事實供各位參考：

1. 農業用水進了農田後還會滲漏至地下水，這也是雲林人鑽井還能抽到水的原因； 而工業用水用完後排出的，沒幾個人有種喝下去，如果不肖廠商沒處理就把它打進地下水層中，那更是後患無窮。
2. 農業是上游產業本來附加價值就遠低於工業，而且農產品多是生活必需品，工業產品往往不是，農產品價格高不利選舉，而農夫用老農年金打發即可。
3. 降低自有稻米產量，拉高麥類（或其他農產品）進口量，有助於工業產品的出口（WTO的平等互惠原則）。
4. 政府忽視工廠廣設於農田之間，有助良田變成廢地，畢竟工業廢水很容易缺染農田使其失去耕作價值，而農業廢水對工廠沒什麼殺傷力。此法可間接降低農業用水需求量，提高工業用水，反應在工業產值上，更是可倍於農損產值，兩者合併計算， GDP 只有升高不會降低。
5. 被汙染的農產品不會只有我一人食用，有問題會有人陪。

如果說農田水利會是自治團體，那它們營利模式是什麼？（待續）

「黑天鵝效應」讀書心得

簡短摘錄書籍內容

書籍內容分成四部。

• 第一部從知識論角度來說明人類思想的盲點。
• 第二部舉證了「預測」本身的荒繆。
• 第三部針對有數學、科學背景的讀者所準備，提供區分真正的不確定性方法。
• 第四部簡短分享作者個人面對黑天鵝事件的態度。

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轉移至 Nginx

2012 三月全世界的網頁伺服器市佔率圖 from netcraft.com 

上圖可以看出歷久彌新的 Apache 持續雄距首位，有超過 15 年的時間，沒"器"可挑戰它的地位。直至 Nginx 的出現，或許它現在只有 10% ，但從各方評價看來，它絕對是 Apache 有史以來最強大的對手。短短 5 年，它已經爬上第 3 名的位子，從趨勢線上看來，要超越 IIS 也是有很大的機會。

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AWS 初試

因綠際會讓我有機會去研究 Amazon Web Service 。那是個與 GAE 功能相同，但操作模式不盡相同的雲端服務。

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Tomcat6 + JSP + JNDI + Oracle 設定

朋友公司最近想要接個案子：『在 AWS 上面架一個 JSP 網站，而且指定資料庫須用 Oracle DB 』。

用 Oracle DB 不是難事，拿信用卡註冊進去就有了，跑一個小時最低收你 0.17 美金(約臺幣 6 元)，很多人都付得起。麻煩的是朋友及我都不是熟 JAVA 及 Oracle 的人。因為我們愛用 Open Source (奇怪 JAVA 明明就是 Open Source 呀! 怎麼我直覺不是呢???)。

為此，我找了高中同學 K ，他可是名門正派(資工背景)出身，從 C ， Delphi ， VisualBasic ， JAVA ， .Net 一路走來的程式設計師。而且他幫客戶開發時，多半是採用 Oracle 或是 SQL Server 的資料庫。於是一拍即合。

那我要幹麼呢? 也不是作個牽溝仔怎麼簡單的工作就結束了。 K 只熟 Windows ，而那個 AWS EC2 是要跑 Linux 的。所以我的工作就是搞定 Linux 上的 Http 伺服器( Apache or Nginx )、 AP 伺服器( Tomcat6 ) 及 JNDI Container (其實，我一直想不懂這 JAVA 或物件導向的術語)。

在 AWS 上租用 Oracle DB 是即用即付的，所以我想要在本機先測試 Tomcat6, JNDI 設定成功後再送上去。

我的作法是在本機的 VirtualBox Windows 上裝一個 Oracle 11g express (因 Oracle 沒出 Ubuntu 版)，再作一個 1521 port 的 forward ，下載 sqlplus, basic 套件，測試連線正常：

$ sqlplus test/test@//localhost/XE

第一個 test 表帳號，第二個表密碼，最後面的 XE 表資料庫實例的名稱，預設是 XE 。能看到 SQL> 提示就表示可連線 Oracle 11g 了。

安裝 Tomcat6 非常簡單，在 Ubuntu 中打上 apt-get install tomcat6 就夠了。接下來去抓 Oracle 的 jdbc driver: ojdbc6.jar ，置入 /usr/share/java 目錄。然後修改 tomcat6 設定檔：

# /etc/tomcat6/catalina.properties
common.loader=${catalina.base}/lib,${catalina.base}/lib/*.jar,${catalina.home}/lib,${catalina.home}/lib/*.jar,/var/lib/tomcat6/common/classes,/var/lib/tomcat6/common/*.jar,/usr/share/java/*.jar

# /etc/tomcat6/content.xml

<Context>
    <WatchedResource>WEB-INF/web.xml</WatchedResource>
    <Resource name="jdbc/OracleDB" auth="Container"
    type="javax.sql.DataSource" driverClassName="oracle.jdbc.OracleDriver"
    url="jdbc:oracle:thin:@localhost:1521:XE"
    username="test" password="test" maxActive="20" maxIdle="10"
maxWait="-1"/>
</Context>

# /var/lib/tomcat6/webapps/MyApps/WEB-INF/web.xml

<?xml version="1.0" encoding="ISO-8859-1"?>
<!DOCTYPE web-app PUBLIC "-//Sun Microsystems, Inc.//DTD Web Application 2.3//EN" "http://java.sun.com/dtd/web-app_2_3.dtd">
<web-app>
    <display-name>My Web Application</display-name>
    <description>
        A application for test.
    </description>
    <resource-ref>
        <description>Oracle Datasource example</description>
        <res-ref-name>jdbc/OracleDB</res-ref-name>
        <res-type>javax.sql.DataSource</res-type>
        <res-auth>Container</res-auth>
    </resource-ref>
</web-app>

然後在 /var/lib/tomcat6/webapps/MyApps/ 放入一個 test_oracle.jsp 程式：

<%@ page import="java.sql.*" %>
<%@ page import="javax.sql.*" %>
<%@ page import="javax.naming.*" %>
<%@ page language="java" contentType="text/html;charset=UTF8" %>
<%
Connection con = null;
Context initContext = new InitialContext();
Context envContext  = (Context)initContext.lookup("java:/comp/env");
DataSource ds = (DataSource)envContext.lookup("jdbc/OracleDB");
try {
    con = ds.getConnection();
    if(!con.isClosed()){
        out.println("與 Oracle db 有連線!!\n<br/>");
    }
    con.close();
} catch (SQLException sqle) {
    out.println("sqle = "+sqle);
} finally {
    con = null;
}
%>

最後到瀏覽器去觀看 http://localhost:8080/MyApps/test_oracle.jsp 網頁，有看到『與 Oracle db 有連線!! 』那就成功了。

StartSSL Extended Validation Certificate has sec_error_unknown_issuer error with Firefox

A few days ago, i bought a Extended Validation Certificate from www.startssl.com for my client( in strictly speaking, cooperate with someone's help ).

The price of two years EV certificate is more cheaper than other competitors's in Taiwan.  StartSSL EV quotes USD$199( closing to TWD 6,000 ), and the same level competitors in Taiwan quote TWD 55,000 ~ 90,000.  Yes, you did not lost, the ten times expensiveness.

But it costs something else, because the www.startssl.com is a Israel company, we must verify the personal and  company authorization with law notarization first.  This law jobs spend our half month.  Anyway, we done, and obtain a real green bar certificate now.

After i install and configure certificate in Nginx Server, Chrome and IE can pop up rightly, but Firefox alerts a "sec_error_unknown_issuer" message to me.

The solution is catching "sub.class4.server.ca.pem"( Exclusive only for Extended Validation Cert ) and "ca.pem" into your_example_domain.crt file, and the order must be "your_domain_crt", "sub.class4.server.ca.pem" and "ca.pem".  You can find the two files in the www.startssl.com/certs/.

Below is my Nginx conf:

listen                  443;
ssl                     on;
ssl_certificate         /etc/ssl/your_example_domain.crt;
ssl_certificate_key     /etc/ssl/your_example_domain.key;

This solution wasted me about one hour, because i did not known the sub.classX.server.ca.pem is different to free-class and Extended Validation Cert.  Free-class cert uses class1 and EV cert uses class4.

Finally, i got a green internet address bar.  So happy~

Python: 淺談 lambda 函式

lambda是用來定義一個小小函式用的，與一般使用的 def 有些許不同， Lisp 語言也有這個功能。因為這個 lambda 函式，讓 Python 語言可以更靈活地使用。

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「政治文」：政府如何因應房地產價格急速上漲問題

前言

本文是篇欠債文，拖了很久才寫出來的。不過也是整理過去我幾篇 blog 文章而來(「政治文」：政府真的在打壓房市嗎?、「或許是政治文」：今天是 2009 年 12 月 3 日，請給我 25 元的國泰金、我們該痛恨投資客嗎?、房價很高嗎??? 年輕人要感謝投資客炒作房產!)。

不過，除非我的學術路線改走這邊，或是從政。要不然，我應該不會再寫房地產相關的文章了，因為一個人的一生買不了幾次房子，沒有那麼多的道理可以寫。

問題現況

購屋痛苦指數持續上揚，一般民眾購屋門檻愈來愈高。營建署所公布的平均房價數據緩步上漲，而主計處統計的平均雙薪夫妻年薪卻沒有跟著上漲，造成平均房價除以平均年薪，也就是房價所得比愈來愈高。一般民眾購買房屋後，清償房貸的年限愈來愈長。臺北整體房屋的平均數據從 2009 年第二季的 8.89 到第四季為 9.06，再到 2010 年的第二季是 10.87 ，2010 年的第三季則是 11.11 (來源： http://etp.cpami.gov.tw/Net/priceIndex/price-5.aspx )，一年以來持續上漲。下圖是臺北市的歷年房價所得比情形，可以看到首善之都的平均房價所得比已經達 14.3 年如此長的年限，這反應出都會地區的新屋漲幅遠高於台灣的平均值，也造成民眾在施政滿意度上，對房地產價格高揚問題產生極大的負面情緒，政府該如何因應此一問題?

現況分析

房地產價格漲漲跌跌，從林英彥教授所著之「評課徵土地交易所得稅問題」一文(引自「土地的迷思」一書)中，提到 1991 年時，為抑制房地產價格，而有修正土地增值稅之建議，作者認為只要將土地增值稅的課稅基準，由現行的公告地價改為實際交易價格即可，不須動用交易所得稅(資本利得稅)的工具，在法令修改上比較簡單，而在功用上有相同效果。從該文看來，可得知房地產價格高漲問題，絕非獨立存在於現今社會，在二十年前的台灣面臨相同問題。

房地產兼具投資與消費兩種目的，若屋主以自住運用，則為消費財，若屋主購入後等待時機賣出，則為投資財，兩者並不互斥，也可購入自住後，在發現房屋價格上漲且有超額獲利時，賣出換取資金。或是在投資後，遲遲無法賣出而轉為自住。

以購屋者角度視之，若其為消費者，則希望價格愈來愈低，並在購入後，價格反轉; 若其為投資者，則希望價格愈來愈高，並在賣出後，價格反轉以獲取最大報酬。而目前，台灣房地產正進入價格愈來愈高的階段，原因可能是台幣逐漸升值、景氣開始好轉。在這種上升循環階段下，消費者當然會反映出他們的不悅及無法接受購屋門檻如此之高。於是，輿論開始要求政府要管制房地產價格，不能讓一般民眾買不起房屋，這民怨在大台北地區尤其炙熱。

然而，為什麼投資者與消費者同屬中華民國公民，政府卻必須順應消費者意見，來打擊投資者呢?

首先，房屋乃屬於民生必需品的一部份，民生物價必須穩定，不是不能上漲，而是要溫和上漲，或是溫和下跌，如此經濟才能穩定。所以，當房價飆漲太快，則政府必須提出措施延緩其速度，必防通貨膨脹發生。第二，當過去經濟不景氣時，為刺激經濟景氣與活絡房地市場，政府選擇土增稅減半的政策，此一政策乃對投資者有利，但對消費者不利，於是現在環境反轉，消費者有權提出增加土增稅此一訴求。

施政目標

政府的施政目標就房地產而言：

• 第一目標是穩定房價，房價上漲速度及下跌速度須小於一定值。


• 第二目標應保證公民在其一生之中可負擔得起必需空間大小之房產，且平均購屋年齡該屆於 40 歲到 60 歲之間，但政府不須作到任何公民在任何年齡以及任何時間點皆可購入房產的保證。


• 第三目標則是符合租稅公平原則，當房產買賣有利潤時，應照比例納稅。

解決策略

就第一目標論之，該如何判斷何謂速度過快，房價的漲跌可能與新台幣的升貶值及物價波動有關，如果只單看價格本身，則會與民眾實質生活水準脫鈎，應考量平均薪資水準，所以所謂的速度過快，就應該是從房價所得比的增減幅得知。政府應明確定出一評價公式，當房價所得比增幅過快，則提高土增稅率，當房價所得比減幅過快，則降低土增稅率。又若房價所得比長期停留在高檔，一樣以提高土增稅率因應，反之亦然。使用此種策略，乃有前例可尋，民國九十一年一月十七日，立法院為刺激經濟景氣與活絡房地市場，通過土增稅率減半法令，所以當然可以針對房地產市場作反向降溫措施。

而目前也有人認為課徵土地交易所得稅也就是資本利得稅，可以穩定逐漸高漲的房價。此措施或許對抑制房價有效，然則在房價行情逆轉時，政府是否為穩定房價，必須將此一措施解禁。又或者，我國目前並無土地交易所得稅，理論上目前是對投資者有利的，所以房價不應該出現低檔，然而因為 921 , SARS 等事件發生，還是讓房市進入低檔階段。以課徵交易所得稅來對付高房價，理由並不充分，課徵交易所得稅應從賦稅公平角度視之。

第二目標方面，房地產價格其實來來去去，現有的高房價不意謂永遠都是高房價，它乃隨著景氣循環、游資程度…波動，若說政府得保障消費者在高房價時代亦能購置房產，實乃緣木求魚，一方面代表政府在平均薪資上勢必有所作為，使得消費者負擔得起房貸，二來在高房價時代，讓這些有能力的消費者變多並進場購置，不是更增房地產泡沫化的機率嗎?

消費者往往認為在高房價環境，政府也可提出房地產價格透明化，來避免泡沫化。此一措施有無功效，我們可以從證券市場環境類推，我國的集中市場及櫃買市場，皆有公開證券交易價格，然則此一價格資訊，對投資者而言，有達到避免泡沫化之功能嗎? 沒有，民國 78 年，國壽以 EPS 5 元的獲利能力，可以飆漲到 1975 元。近年來，多檔上市掛牌的 TDR 有因為公開成交價格，就少了人為哄抬嗎? 沒有。另外就房產公開拍賣上，成交價公開資訊有避免買家買到價格過高的房產嗎? 沒有，因為財團反而利用這些公開資訊哄抬價格，讓消費者接受其所訂出的售價。所以提出房產透明化政策有助於壓低或減緩房價嗎? 我存疑。

政府在第二目標上，應該努力教育消費者，不該在無法負擔房貸時，因為逐漸高漲的房價而被迫從事投資的行為，更不該在此時提供青年住宅貸款的利息補貼，間接鼓勵消費者在高房價時代消費，尤其是現今處於升息階段，目前的時間點年輕人因為此一補貼措施申請房貸，而在未來逐漸升息後，這些年輕人只能被迫犧牲原有生活水準，又或者房產被銀行接收，落得銀拍、法拍下場。

並教育消費者，在高房價時代，應厚植自身的人力資本，努力賺取薪資以待低房價時代的來臨。此教育方法也有助於房價平穩，因為這誘使原本會在高房價時代的買家轉變成在低房價時候的買家。

當政府保證公民屆於 40 歲到 60 歲之間可負擔得起必需空間大小之房產，除了讓房價依時間而平穩外，也應依區域而平穩。現況下，台北公民的怨氣就比台中、台南、高雄來得大，然而政府應平等對待轄下各公民的。為解決台北市的民怨，最好的方法不是增加房產的供應，而是減少房產的需求，讓台北公民逐漸遷出台北，往新北市、台中市、台南市、高雄市等區域居住。從過去的洛杉磯、墨西哥市解決交通問題的模式上，可以發現處理塞車問題，若以增加道路面積及公有交通措施等供給手段下手，只是減少短痛來換取長痛。因為當城市的生活機能水準變高，只會吸引外區域的民眾移入，久了又再次面臨一樣的塞車問題。

區域房價過高，一樣是生活機能水準不均所造成的。台北市因中央政府資源分配及獨立稅收豐厚下，造成生活機能遠高於其他縣市，間接吸引企業、勞工、一般民眾遷入，住房需求也就遠高於其他區域。需求增加，房價怎麼會不漲呢! 所以平均區域資源，是我認為解決台北市房價所得比過高的長期策略。而方法可先從公務人員辦公地點下手。目前中央機關所屬部會多位於台北市，然以地理位置而言，南投中興新村才是在正中心呀! 讓公務人員從台北移出，進入中部地區，這就有助於平衡區域資源，而機關所在地點移動，勢必會造成其他業務與機關相關的企業移動，這作法與當初民進黨執政主導的南遷計畫有些類似，但阻力會比較少，因為遷的地點比高雄近，而且現在高鐵已常態通車，又適逢政府目前正在推行組織再造，所以未來若成立新組織，公務員本來就會有所調動，剛好搭上順風車。

除組織再造外，在政府機關當中，有一個機關不須組織再造就非常適合遷到中興新村的，它就是「立法院」。院內的立委其實是來自全國各地，所聘任的助理亦同，他們遷到中興新村的成本是最低的。

針對第三目標而言，現有的土地增值稅課徵方式最為人垢病的就是公告現值不等同土地實際轉移價格，造成獲取價差者並不照比例納稅，缺乏賦稅公平。理論上，為弭平此類爭議，應由立法院修法恢復土地交易所得稅，但此管道爭議太大。或可參考林英彥教授所提之「公告現值改以土地實際轉移價格」計算，應用在私人土地移轉及公有地拍賣上，如此只要在平均地權條例作小幅度修法即可。

結論

就房價問題上，政府應公平對待投資者與消費者，也因房地產本身性質，一般民眾的消費者身份與投資者身份是可以互換的，若要求政府傾向消費者，則待消費者想要高價賣出房產，身份轉換為投資者時，又該如何要求政府。公平對待兩者才符合民眾的最大利益。

在執行措施上，政府有「提出土增稅增減的評價公式」、「在高房價時期取消青年房貸利息補貼」、「教育消費者」、「平衡區域發展」及「改以轉移價格取代公告現值」等方案。各方案的可行性及時效性，分別是馬上作「教育消費者」。未來停辦「在高房價時期取消青年房貸利息補貼」方案，因為既然現已成行，則只能等待其落日。而「提出土增稅增減的評價公式」、「改以轉移價格取代公告現值或加徵交易所得稅」兩方案就必須由主管機關提出修正草案供立法院諸公們決議，這部份還有的吵呢。另外在「平衡區域發展」上則是文官體系內長遠的規劃，可能要長達一、二十年才能成型，現在應該看不到成果。

所以在目前高房價時代，政府能作的措施有限，還是消費者自己得有明確的體認才是。

房價很高嗎??? 年輕人要感謝投資客炒作房產!

Snap from Wall Street: Money Never Sleep

上小學時，電視非常流行古裝劇，裡面往往有種角色：員外，他通常會經營布莊、中藥、鹽批發等生意。而他會有很多的奴才在店裡幫忙。我當時，覺得「有錢」真好，這樣就可以去買一些奴才回來，再要求他們為我賺錢，然後賺了錢後，再去買更多的奴才回來賺更多的錢。如果員外心地好一點，不要剝削奴才，他可以每個月發 5 兩白銀的薪水，然後只要求奴才賺 6 兩回來，這樣作生意很簡單呀!

可是那時的這種想法，一直覺得有問題才是。因為這樣是真理的話，只要有點錢的人，去買了奴才回來，他就會變得愈有錢，所以賺錢應該不難才是呀! 可是，我聽大人們或是老師的談話，總覺我得很努力，以後才賺得到錢，他們都說：「賺錢沒那麼簡單」。

長大後，我才了解「風險」及「管理技術」是賺錢的影響因素。並不是蛋一斤進價 18 元，銷價 25 元，就可以賺 7 元的，這其中有管理成本、供需、景氣等問題，所以拿錢去賺錢是有風險的，不是每次一定賺。

所以每次聽到有人說：「投資客炒作房地產，一般民眾苦不堪言。」我就覺得他們只有小學程度。

有錢的人作什麼事都賺錢的話，那國泰人壽、富邦人壽、新光人壽的錢那麼多，它們去投資房地產不是賺更多嗎? 結果從次貸風暴後，也只有富邦金的股價比之前高，國泰金差不多腰斬，而新光金更爛，還在面額左右，大概只有風暴前的四分之一。

這三家壽險公司的錢還不算多，我們來看看一個更大經濟體的數據： NIKKEI 225 指數，因為當時還沒有 REIT 指數，所以拿了與房地產相關的日經 225 來看也差不多。



它三萬點的時候，當時到處充滿了日本第一的氣氛，不管是在物質上，連管理觀念也是，大家都視日本為導師，還有一本小說 rising sun 是以那個時代作背景寫的。結果， 20 年過去了，日本房地產現在很了不起嗎! 而 20 年通常不過是一般人的三分之一到四分之一的歲月而已。

人的一生，通常也只會買一次房子，你希望是在股市三萬點時買，還是一萬點買，要你等二十年(不是存錢存二十年喔!)，你願意嗎? 我很願意。股市、房地產指數來來去去，為什麼一定要在行情好的時候進場呢?

更何況，房地產根本不是好的投資商品。以抗通膨及增值角度言之，股票、債券才是更好的投資標的。

但以整個人生來說，房地產、股票、債券這些金融資本也並不是全部，還有時間資本、人力(知識)資本及健康資本這些要考量。

對一般人而言，年輕時，健康資本比較多，但有極限值，而金融(物質)資本比較少; 在年老時，則相反。人力資本則是初期少，而後慢慢增加，到了一定年限後，又大幅下降。只有時間資本不變，永遠是一天 24 小時。以資本來定義人的擁有物，乃在於我要將之代換成單一度量單位：「錢」。

• 金融資本： 貴金屬、股票、債券、不動產…等。


• 人力資本： 每單位時間可換取的金錢數。


• 健康資本： 一般是放在人力資本內，不過，我喜歡把人力資本視為知識相關，所以把健康資本額外提出，方便我說明。


• 時間資本： 時間刻度。你的一小時絕對等於我的一小時，也等於其他人的一小時。

也就是說你所賺取的薪資是： 人力資本 * 健康資本(最高為 100%) * 時間資本 。

好的工作策略是保持健康，壓低時間資本，提高人力資本來獲取薪資最大化，而不是用提高時間資本來換。

這四項資本中，只有人力資本、金融資本會隨著外在環境因素改變，像是房地產、股市價格、消費水準等，簡單講景氣好時，知識能力不變，但你的人力資本及金融資本多會上漲，但對年輕人而言，從人力資本的差價收益將高於金融資本。所以，還沒買房子的年輕人，應該對於近期的房地產、股市大漲感到高興，因為這會帶動你的人力資本上漲，如果你還沒感覺到，可能有兩種因素： 產業的遞延效應及人力資本不足(或是說知識能力不顯著)。

對一般人而言，最佳劇本是年輕時，努力提升自己的知識能力，在處於景氣上昇的階段，人力資本可以大幅上升。等到 40 ~ 60 歲時，房地產價格下跌，開始準備購買房地產，最後在退休階段，景氣依舊處於下降階段，雖然這時所擁有的金融資本也會下跌，但應付生活的退休年金卻是不變的，反而物價下跌是個幫助，更何況自己的時間也不多了，最好是人死的時候，剛好也把金融資本花光光。

所以，投資客對年輕人的貢獻比較大，當他們在炒作房價、股價時，你的人力資本上升快速。切記，此時有多餘的錢，也是拿去買股票、債券，而不要買房地產。等到房價泡沫化，最後一個投資客開始認賠殺出後，就會像 NIKKEI 225 一樣，再等個十幾二十年後，就可以買到非常便宜的房子了。

以上是非財經本科的我，所作的財經建議。接下來，我提一些營建本科的建議：「應該要在買家市場時，購買房地產，而非在房價漲翻天的時間點，購買房地產。」

因為房價漲翻天時，建商搶建、材料高貴、工人難找，而工人的施工品質仍舊一模一樣，還可能更爛，因為他們錢容易賺後，也容易拿蹺了，這時候蓋出來的房子，往往沒有品質，因為要趕著交屋，建商可以拿到現金，再去蓋新的房子，所以監造也就隨隨便便了。

之前股市上萬點、國壽一千多元時，就有建商是用現金找工人的，當時到處都缺工，所以他的作法是工人當天施工當天領現金，而這個方法，讓他的工地不缺工可以快速完工，快速推案。據說，他的工地當時可以七天一個樓層，這有學過混疑土材料學的同學，應該都知道作這樣對不對!!!

最後我想說的是：「房子是用來住的，買到高品質、低價格的房屋才是王道。」

= 補記 =

早上的埔里好冷，讓我打字十分痛苦，文章也就寫得零零落落。現在剛洗完澡，通體舒暢，十指靈活，所以把我上面的文章作個重點整理。

一、投資客花錢買房產並不是必定賺錢的，所以一般民眾心中如果存在「他們炒房=>賺了大錢=>帶動物價=>一般人買/住不起房子=>生活不好過」這種邏輯，它是不成立的。如果投資客賠錢，那相對的，買下他們房屋的新屋主是十分高興的，這一點從次貸風暴過後，美國一堆低價法拍屋熱賣情況可見一斑。投資客的熱錢能助漲，也會助跌。

二、投資客買房子，通常不會是自住的，畢竟台灣也就二千三百萬個屁股要坐椅子，蓋了五千萬棟房子出來，並不會就多了二千七百萬個屁股，所以，建商在高價搶建房子後，它們勢必會挪出老房子的空間，給別的屁股坐，這對租屋市場而言，是有拉低租金的效應，對普羅百姓而言，算是件好事(P.S. 因為我喜歡高物價，所以我不喜歡看到東西太便宜，為什麼我喜歡高物價，這理由要從驚豔芬蘭講起，我到時再寫篇文章說說)

三、物價拉高的效應，對年輕人的幫助比較大，因為年輕人的薪資會跟著上漲，所以一個不打算買房子的年輕人，他的薪資會變多，房屋租金變得更便宜，等到老一點的時候，又能撿便宜的法拍屋，我實在不覺得他們該抱怨。

四、只有在買方市場下所蓋的房子，可以談品質。在賣方市場下所蓋的房子，要談品質可以，你絕對會多花不成比例的金錢才談得了。這道理，就像 iphone 4 一樣，當大家瘋狂都要 iphone 4 時，它再有問題， apple 也無所謂，因為好手機有人要，但爛手機也賣得出去， apple 何必把 iphone 4 作得更好，最好是賣了一批不良的 iphone 4 後，再來多賣一支 iphone 5 ，扒你兩層皮。

五、房子買了，不會只漲不跌的。二十年前，台中市精華地段在火車站附近，那時那裡還有遠東百貨哩。而現在呢! 七~十期附近更棒，連市政府自己都遷到那邊去了。可笑的是二十年前，西屯區、南屯區到處都是農田，二十年前會在那里投資置產的，大概都是笨蛋，除非是農夫，才會想住在那裡。我阿公就是不愛種田，覺得讀書比較高尚，所以把我們家從何厝搬到戰車部隊這邊，結果呢! 造成我現在只能用功讀書，努力工作，否則阿公乖乖種田，我爸就會是個田溝仔了。如果你在二十年前，花很大的一筆錢買下台中市區附近的房子，光跌的價錢，你就會後悔為什麼不是租房子就好了，而且二十年後，你還可以想搬那就搬那，不會有棟房子拖累。

六、我認為房地產要有必勝的致富之道，只有官商"合作"開發才有機會，除此之外，尚有法拍這條路，而其他會賺到錢都是靠運氣的，在投資角度上，房地產比股票、債券還不如(P.S. 但在避稅效果上，就不一定了)。

七、人多的地方不要去，這是我人生抉擇的最大原則。所以，對我而言，台北不是個好地方。

2012 NFL kickoff

去年(2011)大概也就只看了 kickoff 及 super bowl 兩場，可謂"有始有終"。

今天早上起床，無意間看了 2012 開幕賽重播 Dallas Cowboys v.s. NY Giants ，結果 Dallas 以 24:17 在客場打敗去年的超級盃冠軍。

能打敗來自紐約的隊伍，我都支持。這感覺就像看到台北兄弟象輸球一樣。

只不過，兩者反對的道理完全相反， NY 的球隊"往往"是愛花錢的大老粗，而只弟象是小氣的店老闆。

P.S. 結果我忘了看陳偉殷投球了，"""害他拿第九敗"。