Snap from Wall Street: Money Never Sleep上小學時，電視非常流行古裝劇，裡面往往有種角色：員外，他通常會經營布莊、中藥、鹽批發等生意。而他會有很多的奴才在店裡幫忙。我當時，覺得「有錢」真好，這樣就可以去買一些奴才回來，再要求他們為我賺錢，然後賺了錢後，再去買更多的奴才回來賺更多的錢。如果員外心地好一點，不要剝削奴才，他可以每個月發 5 兩白銀的薪水，然後只要求奴才賺 6 兩回來，這樣作生意很簡單呀!
可是那時的這種想法，一直覺得有問題才是。因為這樣是真理的話，只要有點錢的人，去買了奴才回來，他就會變得愈有錢，所以賺錢應該不難才是呀! 可是，我聽大人們或是老師的談話，總覺我得很努力，以後才賺得到錢，他們都說：「賺錢沒那麼簡單」。
長大後，我才了解「風險」及「管理技術」是賺錢的影響因素。並不是蛋一斤進價 18 元，銷價 25 元，就可以賺 7 元的，這其中有管理成本、供需、景氣等問題，所以拿錢去賺錢是有風險的，不是每次一定賺。
所以每次聽到有人說：「投資客炒作房地產，一般民眾苦不堪言。」我就覺得他們只有小學程度。
有錢的人作什麼事都賺錢的話，那國泰人壽、富邦人壽、新光人壽的錢那麼多，它們去投資房地產不是賺更多嗎? 結果從次貸風暴後，也只有富邦金的股價比之前高，國泰金差不多腰斬，而新光金更爛，還在面額左右，大概只有風暴前的四分之一。
這三家壽險公司的錢還不算多，我們來看看一個更大經濟體的數據： NIKKEI 225 指數，因為當時還沒有 REIT 指數，所以拿了與房地產相關的日經 225 來看也差不多。
它三萬點的時候，當時到處充滿了日本第一的氣氛，不管是在物質上，連管理觀念也是，大家都視日本為導師，還有一本小說 rising sun 是以那個時代作背景寫的。結果， 20 年過去了，日本房地產現在很了不起嗎! 而 20 年通常不過是一般人的三分之一到四分之一的歲月而已。
人的一生，通常也只會買一次房子，你希望是在股市三萬點時買，還是一萬點買，要你等二十年(不是存錢存二十年喔!)，你願意嗎? 我很願意。股市、房地產指數來來去去，為什麼一定要在行情好的時候進場呢?
更何況，房地產根本不是好的投資商品。以抗通膨及增值角度言之，股票、債券才是更好的投資標的。
但以整個人生來說，房地產、股票、債券這些金融資本也並不是全部，還有時間資本、人力(知識)資本及健康資本這些要考量。
對一般人而言，年輕時，健康資本比較多，但有極限值，而金融(物質)資本比較少; 在年老時，則相反。人力資本則是初期少，而後慢慢增加，到了一定年限後，又大幅下降。只有時間資本不變，永遠是一天 24 小時。以資本來定義人的擁有物，乃在於我要將之代換成單一度量單位：「錢」。
- 金融資本： 貴金屬、股票、債券、不動產…等。
- 人力資本： 每單位時間可換取的金錢數。
- 健康資本： 一般是放在人力資本內，不過，我喜歡把人力資本視為知識相關，所以把健康資本額外提出，方便我說明。
- 時間資本： 時間刻度。你的一小時絕對等於我的一小時，也等於其他人的一小時。
也就是說你所賺取的薪資是： 人力資本 * 健康資本(最高為 100%) * 時間資本 。
好的工作策略是保持健康，壓低時間資本，提高人力資本來獲取薪資最大化，而不是用提高時間資本來換。
這四項資本中，只有人力資本、金融資本會隨著外在環境因素改變，像是房地產、股市價格、消費水準等，簡單講景氣好時，知識能力不變，但你的人力資本及金融資本多會上漲，但對年輕人而言，從人力資本的差價收益將高於金融資本。所以，還沒買房子的年輕人，應該對於近期的房地產、股市大漲感到高興，因為這會帶動你的人力資本上漲，如果你還沒感覺到，可能有兩種因素： 產業的遞延效應及人力資本不足(或是說知識能力不顯著)。
對一般人而言，最佳劇本是年輕時，努力提升自己的知識能力，在處於景氣上昇的階段，人力資本可以大幅上升。等到 40 ~ 60 歲時，房地產價格下跌，開始準備購買房地產，最後在退休階段，景氣依舊處於下降階段，雖然這時所擁有的金融資本也會下跌，但應付生活的退休年金卻是不變的，反而物價下跌是個幫助，更何況自己的時間也不多了，最好是人死的時候，剛好也把金融資本花光光。
所以，投資客對年輕人的貢獻比較大，當他們在炒作房價、股價時，你的人力資本上升快速。切記，此時有多餘的錢，也是拿去買股票、債券，而不要買房地產。等到房價泡沫化，最後一個投資客開始認賠殺出後，就會像 NIKKEI 225 一樣，再等個十幾二十年後，就可以買到非常便宜的房子了。
以上是非財經本科的我，所作的財經建議。接下來，我提一些營建本科的建議：「應該要在買家市場時，購買房地產，而非在房價漲翻天的時間點，購買房地產。」
因為房價漲翻天時，建商搶建、材料高貴、工人難找，而工人的施工品質仍舊一模一樣，還可能更爛，因為他們錢容易賺後，也容易拿蹺了，這時候蓋出來的房子，往往沒有品質，因為要趕著交屋，建商可以拿到現金，再去蓋新的房子，所以監造也就隨隨便便了。
之前股市上萬點、國壽一千多元時，就有建商是用現金找工人的，當時到處都缺工，所以他的作法是工人當天施工當天領現金，而這個方法，讓他的工地不缺工可以快速完工，快速推案。據說，他的工地當時可以七天一個樓層，這有學過混疑土材料學的同學，應該都知道作這樣對不對!!!
最後我想說的是：「房子是用來住的，買到高品質、低價格的房屋才是王道。」
= 補記 =
早上的埔里好冷，讓我打字十分痛苦，文章也就寫得零零落落。現在剛洗完澡，通體舒暢，十指靈活，所以把我上面的文章作個重點整理。
一、投資客花錢買房產並不是必定賺錢的，所以一般民眾心中如果存在「他們炒房=>賺了大錢=>帶動物價=>一般人買/住不起房子=>生活不好過」這種邏輯，它是不成立的。如果投資客賠錢，那相對的，買下他們房屋的新屋主是十分高興的，這一點從次貸風暴過後，美國一堆低價法拍屋熱賣情況可見一斑。投資客的熱錢能助漲，也會助跌。
二、投資客買房子，通常不會是自住的，畢竟台灣也就二千三百萬個屁股要坐椅子，蓋了五千萬棟房子出來，並不會就多了二千七百萬個屁股，所以，建商在高價搶建房子後，它們勢必會挪出老房子的空間，給別的屁股坐，這對租屋市場而言，是有拉低租金的效應，對普羅百姓而言，算是件好事(P.S. 因為我喜歡高物價，所以我不喜歡看到東西太便宜，為什麼我喜歡高物價，這理由要從驚豔芬蘭講起，我到時再寫篇文章說說)
三、物價拉高的效應，對年輕人的幫助比較大，因為年輕人的薪資會跟著上漲，所以一個不打算買房子的年輕人，他的薪資會變多，房屋租金變得更便宜，等到老一點的時候，又能撿便宜的法拍屋，我實在不覺得他們該抱怨。
四、只有在買方市場下所蓋的房子，可以談品質。在賣方市場下所蓋的房子，要談品質可以，你絕對會多花不成比例的金錢才談得了。這道理，就像 iphone 4 一樣，當大家瘋狂都要 iphone 4 時，它再有問題， apple 也無所謂，因為好手機有人要，但爛手機也賣得出去， apple 何必把 iphone 4 作得更好，最好是賣了一批不良的 iphone 4 後，再來多賣一支 iphone 5 ，扒你兩層皮。
五、房子買了，不會只漲不跌的。二十年前，台中市精華地段在火車站附近，那時那裡還有遠東百貨哩。而現在呢! 七~十期附近更棒，連市政府自己都遷到那邊去了。可笑的是二十年前，西屯區、南屯區到處都是農田，二十年前會在那里投資置產的，大概都是笨蛋，除非是農夫，才會想住在那裡。我阿公就是不愛種田，覺得讀書比較高尚，所以把我們家從何厝搬到戰車部隊這邊，結果呢! 造成我現在只能用功讀書，努力工作，否則阿公乖乖種田，我爸就會是個田溝仔了。如果你在二十年前，花很大的一筆錢買下台中市區附近的房子，光跌的價錢，你就會後悔為什麼不是租房子就好了，而且二十年後，你還可以想搬那就搬那，不會有棟房子拖累。
六、我認為房地產要有必勝的致富之道，只有官商"合作"開發才有機會，除此之外，尚有法拍這條路，而其他會賺到錢都是靠運氣的，在投資角度上，房地產比股票、債券還不如(P.S. 但在避稅效果上，就不一定了)。
七、人多的地方不要去，這是我人生抉擇的最大原則。所以，對我而言，台北不是個好地方。
等待買方市場來臨的這段時間，租屋的花費，以一個小家庭月租一萬元的公寓，依文中所述以20年估計，租屋成本就需要240萬!!!!!!!這240萬花在一個最後不是屬於自己的財產。所以認為這240萬花的很不甘心而埋怨投資客炒作房產的想法只有小學程度?
回覆刪除假設目前價值一千萬的新房子，等了二十年在同地段蓋了一模一樣的新房子，只要760萬，這降幅夠大了吧!!!不考慮通膨的狀態下，最終成本還是要考慮租屋二十年的租金...總花費有減少嗎?所以..我真的不能埋怨投資客嗎??
花了二十年付出了兩百四十萬，很不值得嗎？那麼請問一下，那二十年你住在哪裡？地下道還是火車站？
回覆刪除雖然租來的屋子最後不是你的資產，但這段時間都是你在使用，使用者付費，這不是小學生程度的人都應該知道的嗎？
好，真要買棟房子來養老，那為什麼一定要買在最火、最熱的市中心？為什麼不買在郊區？一定要在台北買房子？
你一定要花最多的錢，買到最小的房子……呃……這的確是小學程度才做的出來……
不是說不能抱怨投資客炒作房地產，而是你到底清不清楚自己為什麼要買房子，還有你到底要買哪邊的房子？
你什麼都不清楚，就在跟著人喊燒，房價當然會不斷攀升。
依照某人的經濟學概念：全台灣民眾只要三年不買房，房價絕對會掉。
我看完了~
刪除所以為什麼年輕人要感謝炒房的人？
租屋是我在使用沒錯，但如果房價沒有過高，我這兩百四十萬是不是可以直接買房子呢? 就是投資在最終會屬於本身的財產上面。
回覆刪除這只是單純討論這篇投資客其實對買房有幫助來討論，若你目標是在郊區，那有沒有投資客對你影響不大，也就不需要討論這篇文章。
是不是用最多的錢買最小的房子，拍謝 我沒描述清楚這不是我想表達的重點，
舉例只是要表達其實總成本沒有降低
您想用幾百萬買多大的房子都行~
為什麼要買在台北市? 台北市人口有兩百多萬，相信在台北市買房子不少，所以樓上的論述這些人的程度都是...?
還有謝謝指正，我還真的不清楚我為什麼要買房子，因為我目前也沒有想購買房子，會回應這篇，不是真的我要抱怨投資客，而是依阿蒙學長在研究室常帶起大家討論各種議題的風氣，所以提出一些我個人國小程度所想到的不同看法。
依照某人的評論，三年不買房，房價會跌，但...這在現實生活中，大家這麼有志一同的發生機率是??
anyway 感謝您的批評與指教，我會持續修正我國小程度的想法，盡量使其提升到國中程度。
to tzupeng:
回覆刪除對一般人而言，房子應該是個消費財，而不是投資財，就這一點，付租金與付房貸的含意接近。但選擇付房貸下，房屋本身的跌價損失，又該如何計算呢? 我有再整理一下重點放在本文的「補記」。
以台北而言，大亞百貨應該就是很經典的例子，你現在會覺得信義區好，還是台北車站旁邊好呢? (P.S. 希望你不會想起那天我們在大亞百貨前面看到的畫面。)
大亞百貨的那棟大樓目前就進入法拍流標的困境，可是我想二十年前買下那邊的住戶，當時一定不覺得自己吃虧了。
「因為房價漲翻天時，建商搶建、材料高貴、工人難找，而工人的施工品質仍舊一模一樣，還可能更爛」 然後就可以推論 「受薪階級可以領更多薪水」。這樣的推論實在無言以對。你怎麼不想，這樣的抄作造成勞動市場的波動。例如裁員的可能性。這些造成的傷害會比薪資上漲要來的大。而且你也沒考量通澎的問題。抄作造成的泡沬，總是讓通膨走在薪資的前頭，這樣明顯的問題，又為何不計算在內。況狀社會比來就不是人人的賺錢能力或投資能力平等，結果就是更多人被洗劫的事實。難道要用精英份子的無情，去嘲笑那些人的無能?
回覆刪除to id:
回覆刪除我希望您先去看一下我的另一篇文章：「「政治文」：該保障馬車夫的工作嗎?」。裡面有談到失業這件事。
我們的社會並不是政府或是人民想要什麼，就能得到什麼，看看匯率就知道了，央行不想台幣漲，但它就是慢慢地漲破三十了，你說彭總裁不努力工作嗎? 有些事，我們只能承受，並且在該種環境下修正自己的作法。
勞動市場也是這樣，本來台灣好好地沒事，是美國自己搞出次貸，結果讓台積電第一次大量裁員，您說這事是政府自己想這麼作的嗎?
從「自然災害」上，我們已經知道「人不一定勝天」，在「社會現象」上，也該體認了。
我無意用「精英份子*1的無情，去嘲笑那些人的無能」? 相反地，我希望用我的熱情，呼喊著要人家「活到老，學到老」，惟有提升個人的人力資本，才能在物價上漲的時代，繼續存活。
這也就是當我聽到約翰講：「如果你相信報紙上說的，好的，下面就是事實，沒有一個政客能重開工廠 ...給你們造船廠的工作，保護你們的工會聯盟，沒有一個政客能讓這裡回到以前。因為我們住在一個新的世界，一個沒有經濟壁壘的世界。一個人可以在紐約按一下按鈕把上億的資金轉到東京去，在那個世界裡，體力勞動工作是十分廉價的，但這里不是，如果你要競爭，你得鍛煉出不同的肌肉...在你們的耳朵裡。」這些話時，我內心十分感動。我也希望台灣能有人站出來，把實話說出來，別老是只說「愛台灣」。
註1 我應該不算精英份子吧! 我比較像鄉下人。