從以下這些文章中，我們可以了解台灣想買房子的人目前對「房產投資客」極度地不友善。
http://blogs.myoops.org/lucifer.php/2010/10/05/housewuwu
http://www.wretch.cc/blog/oolong1001/5641402
然而這想法對嗎? 或許是我已經買了房子，所以想法才會與其他人不同! 但照邏輯推導，還沒買房子的人要歡迎投資客才是，而且是愈多投資客去推升房價對沒買房子的人是愈有利。
Why!?
首先分清楚投資財與消費財的差別，投資財對擁有者而言，只是單純的金錢效用，擁有者的目標就是以最少的價格買進投資財，並以最高的價格賣出。但消費財就不是單以金錢論之的，擁有者視消費財含有其他不同金錢的效用，如： 飽食、製造、炫燿、管理權力等。
以股票作例子，買進 1 張巨大(9921)，如果視之為投資財，則購買者一定希望以最低價格購買，並在持有後，每年領取最多股息，期末並以最高價格賣出。簡單講，它的內部報酬率(IRR)愈高，對購買者的效用就愈高。
但如果是把巨大股票當消費財，就不一定了。若購買者對掌握巨大公司有高於一般人的需求，他想要持股達到 5 成以上並擔任董事長，那他可能會進行收購，這時候，我們就不能以 IRR 來分析它的買進價格了，因為這與購買者在擁有巨大後的作為有關。而其他像汔車、金飾以及 3C 產品，也都是消費財的一種，擁有它們的人，並不在乎買進後，該產品的市價波動。
房產與股票類似，對某些人而言，它是投資財; 對另外的人而言，它是消費財。
本文主要討論從消費者(將房產視為消費財的人)角度，來看待投資客(也就是將房產視為投資財的人)的態度應當如何!
從目前的現象看來，投資客對房產的價格推升是有影響的，然而只看到推升情形，就跳出來大肆批評投資客，我個人是覺得有點短視。投資買賣是一種中性行為，「買入」後一定要「賣出」才會有獲利(若不考慮股息及租金收入)，這些投資客現在拼命買房產造成價格推升，但總有一天，他們也要賣出的，這時候一定會造成價格下跌，當這現象發生時，消費者你還要痛恨投資客嗎?
若只考慮投資客以本金買賣房產來看，它對價格應是中性的，但考慮了外部性，就會發現，以長期而言，投資客會導致拉低房產價格。一、因為房價大幅上漲，所以很多建商開始搶建，想想農產品的例子，前年香蕉價格好，今年通常賤如屎，如果房價漲得不夠多，就吸引不了建商們的興趣; 二、因為房價短時間大幅上漲會讓投資客認為錢好賺，所以他們借錢來買的機率會變高(因為錢好賺，就不會在乎利率了)，借愈多買愈多，等到房價反轉時，就可以看到一堆法拍屋了。到時候，就變成買方市場。
簡單講，如果投資客真能不斷控制市場價格上揚，那日本股市現在不只 3 萬了，而美國兩年前不會發生次貸風暴，台灣的營建上市公司不會有人下市。
消費者一生通常只會買一棟房子，別讓自己陷入這一小時段中，把眼光放遠一點，或是說有耐心一點。只要活得夠久，你會發現，房價就是在那邊上上下下的。千萬不要相信：「台灣土地就那麼多，未來會不夠用」這種屁話。
所以站在消費者的立場上，應該要歡迎投資客入市，然後消費者要忍耐購買的慾望，等到他們玩完你丟我撿的遊戲膩了後，消費者一定可以買到更便宜的房子，而且在玩「你丟我撿」的遊戲中，消費者的平均租金還會往下降的。
這樣子，你還要痛恨投資客嗎!
轉移公告
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何岳峰 敬上
2010年10月8日 星期五
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你只注意到房價的絕對高低，卻沒考慮到，利益被投資客享受，當房價下跌之後的惡果是由誰來承擔。還有在你有能力賺錢的短短幾十年，你是否能等到那一天到來。還有期間造成的通膨，又是由誰吸收?
回覆刪除我也覺得，只看價格和需求，不能完整的解釋，民眾的不滿
回覆刪除吃，住，都是最起碼的需求，再說，政府一直站在投資客的那一方，才是更令民眾感到可惡的，例如圈地重劃，農地政策（造就現在很多豪宅農舍），你可以不去買一張巨大，去扮演價格推拉的人，可是夜深人靜的時候，總要有的可以棲息的地方吧，可以忍50年，不買巨大，但是，有住房需求的人，就成為犧牲者了，可以笑他，不會看時機，但是，大多數的青壯年，都把未來，放在繳完房貸後，那台灣的新一代創業，創新，都會因為房貸負擔，減少很多，也可以說那是他自己的未來，但是所有人的未來，就是台灣的未來。
令一點，是目前造成價格上漲的因素，幾乎公共建設，捷運，高鐵，快速道路，都是大眾出錢，少數受益，城鄉差距加大，南投的學校，可以窮到沒有前通廁所，把門拆了，台北市的人行道，道路，可以做了在挖掉，十字路口路標，路燈，可能一個路口，有幾十根，一個牌子一根柱子
令一點，就是這些產生所得的稅率，很多幾乎都不需繳稅，這又可以說更久了
令一點，最重要的是，你認為，當需求降低時，投資客才是扮演真正價格的殺手，不過，據我所知，投資客，其實比一般民眾跟銀行要熟多了，不管是作法拍還是預售屋，還是中古屋的，一旦真正價格跌價他無法接受，只要丟給法拍就可以了，真實的價格，合理的價格在法拍出現了，可是最後由銀行體系承擔，銀行體系承受不了後，就是會由政府承擔，可就是每年老實繳索得睡的人，你可以參考美國，前年次級房貸，收攤的方式，不過，美國在資本利得上稅率比我們重很多
說到後來，我自己也覺得一言難盡壓
另一點，你說得價格，上升，供給會增加，沒有錯，那是很簡單的經濟學理論，我想建商，應該會比我們更清楚，換句話說，你會去搶建嗎？
回覆刪除再說，我在離你家十萬八千里的地方搶建，你會買單嗎？土地的供給，不會增加，這就是老祖宗，有土斯有財的由來
我假設你也是很聰明，懂得賺錢的，所以答案是不是很簡單呢？
我有土地，我只要以很便宜的成本，養他（這就是你常在精華地段看到，會圍一塊地，當停車場的人），價格不跌就好了，我又不急著蓋，你或兒子，或你的孫子還是會跟我買吧，或是跟我的後代買吧，或是，真的漲到非常開心了，也賺到不想賺了，就真的賣給另一個，你所謂的投資客
在回顧一下，小小的歷史，是不是還記得，台灣在民國79年，由各大人壽機構，帶動的房地產狂升的年代，把國壽推到了近2000元，那時後的時空背景已和現在完全不同了。
再說土地是不是不蒫在一樣的人手中，這也就是，國父會說漲價歸公的原因了
對不起，我扯遠了;-)
在二十年前，我爸跟我說：「台灣的土地，只有愈來愈少的份，所以土地是不會跌價的。」
回覆刪除結果，台中容積率管制政策實施後。一堆空大樓晾在那裡! 那時距離我爸說這句話的時間點也才差十年。
既然房子會跌價，就表示投資客不是一定會賺錢的，而且他們養地養房都得繳利息的。
另外，當房價推升後，所產生的物價上揚，其實是對具有人力資本的年輕人而言，是好事一件，詳細理由，請見最新拙作。