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何岳峰 敬上

2012年9月18日 星期二

房價很高嗎??? 年輕人要感謝投資客炒作房產!

Snap from Wall Street: Money Never Sleep

上小學時,電視非常流行古裝劇,裡面往往有種角色:員外,他通常會經營布莊、中藥、鹽批發等生意。而他會有很多的奴才在店裡幫忙。我當時,覺得「有錢」真好,這樣就可以去買一些奴才回來,再要求他們為我賺錢,然後賺了錢後,再去買更多的奴才回來賺更多的錢。如果員外心地好一點,不要剝削奴才,他可以每個月發 5 兩白銀的薪水,然後只要求奴才賺 6 兩回來,這樣作生意很簡單呀!

可是那時的這種想法,一直覺得有問題才是。因為這樣是真理的話,只要有點錢的人,去買了奴才回來,他就會變得愈有錢,所以賺錢應該不難才是呀! 可是,我聽大人們或是老師的談話,總覺我得很努力,以後才賺得到錢,他們都說:「賺錢沒那麼簡單」。

長大後,我才了解「風險」及「管理技術」是賺錢的影響因素。並不是蛋一斤進價 18 元,銷價 25 元,就可以賺 7 元的,這其中有管理成本、供需、景氣等問題,所以拿錢去賺錢是有風險的,不是每次一定賺。

所以每次聽到有人說:「投資客炒作房地產,一般民眾苦不堪言。」我就覺得他們只有小學程度。

有錢的人作什麼事都賺錢的話,那國泰人壽、富邦人壽、新光人壽的錢那麼多,它們去投資房地產不是賺更多嗎? 結果從次貸風暴後,也只有富邦金的股價比之前高,國泰金差不多腰斬,而新光金更爛,還在面額左右,大概只有風暴前的四分之一。

這三家壽險公司的錢還不算多,我們來看看一個更大經濟體的數據: NIKKEI 225 指數,因為當時還沒有 REIT 指數,所以拿了與房地產相關的日經 225 來看也差不多。



它三萬點的時候,當時到處充滿了日本第一的氣氛,不管是在物質上,連管理觀念也是,大家都視日本為導師,還有一本小說 rising sun 是以那個時代作背景寫的。結果, 20 年過去了,日本房地產現在很了不起嗎! 而 20 年通常不過是一般人的三分之一到四分之一的歲月而已。

人的一生,通常也只會買一次房子,你希望是在股市三萬點時買,還是一萬點買,要你等二十年(不是存錢存二十年喔!),你願意嗎? 我很願意。股市、房地產指數來來去去,為什麼一定要在行情好的時候進場呢?

更何況,房地產根本不是好的投資商品。以抗通膨及增值角度言之,股票、債券才是更好的投資標的。

但以整個人生來說,房地產、股票、債券這些金融資本也並不是全部,還有時間資本、人力(知識)資本及健康資本這些要考量。

對一般人而言,年輕時,健康資本比較多,但有極限值,而金融(物質)資本比較少; 在年老時,則相反。人力資本則是初期少,而後慢慢增加,到了一定年限後,又大幅下降。只有時間資本不變,永遠是一天 24 小時。以資本來定義人的擁有物,乃在於我要將之代換成單一度量單位:「錢」。


  • 金融資本: 貴金屬、股票、債券、不動產…等。

  • 人力資本: 每單位時間可換取的金錢數。

  • 健康資本: 一般是放在人力資本內,不過,我喜歡把人力資本視為知識相關,所以把健康資本額外提出,方便我說明。

  • 時間資本: 時間刻度。你的一小時絕對等於我的一小時,也等於其他人的一小時。


也就是說你所賺取的薪資是: 人力資本 * 健康資本(最高為 100%) * 時間資本 。

好的工作策略是保持健康,壓低時間資本,提高人力資本來獲取薪資最大化,而不是用提高時間資本來換。

這四項資本中,只有人力資本、金融資本會隨著外在環境因素改變,像是房地產、股市價格、消費水準等,簡單講景氣好時,知識能力不變,但你的人力資本及金融資本多會上漲,但對年輕人而言,從人力資本的差價收益將高於金融資本。所以,還沒買房子的年輕人,應該對於近期的房地產、股市大漲感到高興,因為這會帶動你的人力資本上漲,如果你還沒感覺到,可能有兩種因素: 產業的遞延效應及人力資本不足(或是說知識能力不顯著)。

對一般人而言,最佳劇本是年輕時,努力提升自己的知識能力,在處於景氣上昇的階段,人力資本可以大幅上升。等到 40 ~ 60 歲時,房地產價格下跌,開始準備購買房地產,最後在退休階段,景氣依舊處於下降階段,雖然這時所擁有的金融資本也會下跌,但應付生活的退休年金卻是不變的,反而物價下跌是個幫助,更何況自己的時間也不多了,最好是人死的時候,剛好也把金融資本花光光。

所以,投資客對年輕人的貢獻比較大,當他們在炒作房價、股價時,你的人力資本上升快速。切記,此時有多餘的錢,也是拿去買股票、債券,而不要買房地產。等到房價泡沫化,最後一個投資客開始認賠殺出後,就會像 NIKKEI 225 一樣,再等個十幾二十年後,就可以買到非常便宜的房子了。

以上是非財經本科的我,所作的財經建議。接下來,我提一些營建本科的建議:「應該要在買家市場時,購買房地產,而非在房價漲翻天的時間點,購買房地產。」

因為房價漲翻天時,建商搶建、材料高貴、工人難找,而工人的施工品質仍舊一模一樣,還可能更爛,因為他們錢容易賺後,也容易拿蹺了,這時候蓋出來的房子,往往沒有品質,因為要趕著交屋,建商可以拿到現金,再去蓋新的房子,所以監造也就隨隨便便了。

之前股市上萬點、國壽一千多元時,就有建商是用現金找工人的,當時到處都缺工,所以他的作法是工人當天施工當天領現金,而這個方法,讓他的工地不缺工可以快速完工,快速推案。據說,他的工地當時可以七天一個樓層,這有學過混疑土材料學的同學,應該都知道作這樣對不對!!!

最後我想說的是:「房子是用來住的,買到高品質、低價格的房屋才是王道。」

= 補記 =

早上的埔里好冷,讓我打字十分痛苦,文章也就寫得零零落落。現在剛洗完澡,通體舒暢,十指靈活,所以把我上面的文章作個重點整理。

一、投資客花錢買房產並不是必定賺錢的,所以一般民眾心中如果存在「他們炒房=>賺了大錢=>帶動物價=>一般人買/住不起房子=>生活不好過」這種邏輯,它是不成立的。如果投資客賠錢,那相對的,買下他們房屋的新屋主是十分高興的,這一點從次貸風暴過後,美國一堆低價法拍屋熱賣情況可見一斑。投資客的熱錢能助漲,也會助跌。

二、投資客買房子,通常不會是自住的,畢竟台灣也就二千三百萬個屁股要坐椅子,蓋了五千萬棟房子出來,並不會就多了二千七百萬個屁股,所以,建商在高價搶建房子後,它們勢必會挪出老房子的空間,給別的屁股坐,這對租屋市場而言,是有拉低租金的效應,對普羅百姓而言,算是件好事(P.S. 因為我喜歡高物價,所以我不喜歡看到東西太便宜,為什麼我喜歡高物價,這理由要從驚豔芬蘭講起,我到時再寫篇文章說說)

三、物價拉高的效應,對年輕人的幫助比較大,因為年輕人的薪資會跟著上漲,所以一個不打算買房子的年輕人,他的薪資會變多,房屋租金變得更便宜,等到老一點的時候,又能撿便宜的法拍屋,我實在不覺得他們該抱怨。

四、只有在買方市場下所蓋的房子,可以談品質。在賣方市場下所蓋的房子,要談品質可以,你絕對會多花不成比例的金錢才談得了。這道理,就像 iphone 4 一樣,當大家瘋狂都要 iphone 4 時,它再有問題, apple 也無所謂,因為好手機有人要,但爛手機也賣得出去, apple 何必把 iphone 4 作得更好,最好是賣了一批不良的 iphone 4 後,再來多賣一支 iphone 5 ,扒你兩層皮。

五、房子買了,不會只漲不跌的。二十年前,台中市精華地段在火車站附近,那時那裡還有遠東百貨哩。而現在呢! 七~十期附近更棒,連市政府自己都遷到那邊去了。可笑的是二十年前,西屯區、南屯區到處都是農田,二十年前會在那里投資置產的,大概都是笨蛋,除非是農夫,才會想住在那裡。我阿公就是不愛種田,覺得讀書比較高尚,所以把我們家從何厝搬到戰車部隊這邊,結果呢! 造成我現在只能用功讀書,努力工作,否則阿公乖乖種田,我爸就會是個田溝仔了。如果你在二十年前,花很大的一筆錢買下台中市區附近的房子,光跌的價錢,你就會後悔為什麼不是租房子就好了,而且二十年後,你還可以想搬那就搬那,不會有棟房子拖累。

六、我認為房地產要有必勝的致富之道,只有官商"合作"開發才有機會,除此之外,尚有法拍這條路,而其他會賺到錢都是靠運氣的,在投資角度上,房地產比股票、債券還不如(P.S. 但在避稅效果上,就不一定了)。

七、人多的地方不要去,這是我人生抉擇的最大原則。所以,對我而言,台北不是個好地方。

7 則留言:

  1. 等待買方市場來臨的這段時間,租屋的花費,以一個小家庭月租一萬元的公寓,依文中所述以20年估計,租屋成本就需要240萬!!!!!!!這240萬花在一個最後不是屬於自己的財產。所以認為這240萬花的很不甘心而埋怨投資客炒作房產的想法只有小學程度?

    假設目前價值一千萬的新房子,等了二十年在同地段蓋了一模一樣的新房子,只要760萬,這降幅夠大了吧!!!不考慮通膨的狀態下,最終成本還是要考慮租屋二十年的租金...總花費有減少嗎?所以..我真的不能埋怨投資客嗎??

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  2.   花了二十年付出了兩百四十萬,很不值得嗎?那麼請問一下,那二十年你住在哪裡?地下道還是火車站?
      雖然租來的屋子最後不是你的資產,但這段時間都是你在使用,使用者付費,這不是小學生程度的人都應該知道的嗎?

      好,真要買棟房子來養老,那為什麼一定要買在最火、最熱的市中心?為什麼不買在郊區?一定要在台北買房子?
      
      你一定要花最多的錢,買到最小的房子……呃……這的確是小學程度才做的出來……

      不是說不能抱怨投資客炒作房地產,而是你到底清不清楚自己為什麼要買房子,還有你到底要買哪邊的房子?
      你什麼都不清楚,就在跟著人喊燒,房價當然會不斷攀升。

      依照某人的經濟學概念:全台灣民眾只要三年不買房,房價絕對會掉。

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    1. 我看完了~
      所以為什麼年輕人要感謝炒房的人?

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  3. 租屋是我在使用沒錯,但如果房價沒有過高,我這兩百四十萬是不是可以直接買房子呢? 就是投資在最終會屬於本身的財產上面。

    這只是單純討論這篇投資客其實對買房有幫助來討論,若你目標是在郊區,那有沒有投資客對你影響不大,也就不需要討論這篇文章。

    是不是用最多的錢買最小的房子,拍謝 我沒描述清楚這不是我想表達的重點,
    舉例只是要表達其實總成本沒有降低
    您想用幾百萬買多大的房子都行~

    為什麼要買在台北市? 台北市人口有兩百多萬,相信在台北市買房子不少,所以樓上的論述這些人的程度都是...?

    還有謝謝指正,我還真的不清楚我為什麼要買房子,因為我目前也沒有想購買房子,會回應這篇,不是真的我要抱怨投資客,而是依阿蒙學長在研究室常帶起大家討論各種議題的風氣,所以提出一些我個人國小程度所想到的不同看法。

    依照某人的評論,三年不買房,房價會跌,但...這在現實生活中,大家這麼有志一同的發生機率是??

    anyway 感謝您的批評與指教,我會持續修正我國小程度的想法,盡量使其提升到國中程度。

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  4. to tzupeng:

    對一般人而言,房子應該是個消費財,而不是投資財,就這一點,付租金與付房貸的含意接近。但選擇付房貸下,房屋本身的跌價損失,又該如何計算呢? 我有再整理一下重點放在本文的「補記」。

    以台北而言,大亞百貨應該就是很經典的例子,你現在會覺得信義區好,還是台北車站旁邊好呢? (P.S. 希望你不會想起那天我們在大亞百貨前面看到的畫面。)

    大亞百貨的那棟大樓目前就進入法拍流標的困境,可是我想二十年前買下那邊的住戶,當時一定不覺得自己吃虧了。

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  5. 「因為房價漲翻天時,建商搶建、材料高貴、工人難找,而工人的施工品質仍舊一模一樣,還可能更爛」 然後就可以推論 「受薪階級可以領更多薪水」。這樣的推論實在無言以對。你怎麼不想,這樣的抄作造成勞動市場的波動。例如裁員的可能性。這些造成的傷害會比薪資上漲要來的大。而且你也沒考量通澎的問題。抄作造成的泡沬,總是讓通膨走在薪資的前頭,這樣明顯的問題,又為何不計算在內。況狀社會比來就不是人人的賺錢能力或投資能力平等,結果就是更多人被洗劫的事實。難道要用精英份子的無情,去嘲笑那些人的無能?

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  6. to id:
    我希望您先去看一下我的另一篇文章:「「政治文」:該保障馬車夫的工作嗎?」。裡面有談到失業這件事。

    我們的社會並不是政府或是人民想要什麼,就能得到什麼,看看匯率就知道了,央行不想台幣漲,但它就是慢慢地漲破三十了,你說彭總裁不努力工作嗎? 有些事,我們只能承受,並且在該種環境下修正自己的作法。

    勞動市場也是這樣,本來台灣好好地沒事,是美國自己搞出次貸,結果讓台積電第一次大量裁員,您說這事是政府自己想這麼作的嗎?

    從「自然災害」上,我們已經知道「人不一定勝天」,在「社會現象」上,也該體認了。

    我無意用「精英份子*1的無情,去嘲笑那些人的無能」? 相反地,我希望用我的熱情,呼喊著要人家「活到老,學到老」,惟有提升個人的人力資本,才能在物價上漲的時代,繼續存活。

    這也就是當我聽到約翰講:「如果你相信報紙上說的,好的,下面就是事實,沒有一個政客能重開工廠 ...給你們造船廠的工作,保護你們的工會聯盟,沒有一個政客能讓這裡回到以前。因為我們住在一個新的世界,一個沒有經濟壁壘的世界。一個人可以在紐約按一下按鈕把上億的資金轉到東京去,在那個世界裡,體力勞動工作是十分廉價的,但這里不是,如果你要競爭,你得鍛煉出不同的肌肉...在你們的耳朵裡。」這些話時,我內心十分感動。我也希望台灣能有人站出來,把實話說出來,別老是只說「愛台灣」。

    註1 我應該不算精英份子吧! 我比較像鄉下人。

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