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何岳峰 敬上

2012年9月18日 星期二

「政治文」:政府如何因應房地產價格急速上漲問題

前言

本文是篇欠債文,拖了很久才寫出來的。不過也是整理過去我幾篇 blog 文章而來(「政治文」:政府真的在打壓房市嗎?「或許是政治文」:今天是 2009 年 12 月 3 日,請給我 25 元的國泰金我們該痛恨投資客嗎?房價很高嗎??? 年輕人要感謝投資客炒作房產!)。

不過,除非我的學術路線改走這邊,或是從政。要不然,我應該不會再寫房地產相關的文章了,因為一個人的一生買不了幾次房子,沒有那麼多的道理可以寫。

問題現況

購屋痛苦指數持續上揚,一般民眾購屋門檻愈來愈高。營建署所公布的平均房價數據緩步上漲,而主計處統計的平均雙薪夫妻年薪卻沒有跟著上漲,造成平均房價除以平均年薪,也就是房價所得比愈來愈高。一般民眾購買房屋後,清償房貸的年限愈來愈長。臺北整體房屋的平均數據從 2009 年第二季的 8.89 到第四季為 9.06,再到 2010 年的第二季是 10.87 ,2010 年的第三季則是 11.11 (來源: http://etp.cpami.gov.tw/Net/priceIndex/price-5.aspx ),一年以來持續上漲。下圖是臺北市的歷年房價所得比情形,可以看到首善之都的平均房價所得比已經達 14.3 年如此長的年限,這反應出都會地區的新屋漲幅遠高於台灣的平均值,也造成民眾在施政滿意度上,對房地產價格高揚問題產生極大的負面情緒,政府該如何因應此一問題?



現況分析

房地產價格漲漲跌跌,從林英彥教授所著之「評課徵土地交易所得稅問題」一文(引自「土地的迷思」一書)中,提到 1991 年時,為抑制房地產價格,而有修正土地增值稅之建議,作者認為只要將土地增值稅的課稅基準,由現行的公告地價改為實際交易價格即可,不須動用交易所得稅(資本利得稅)的工具,在法令修改上比較簡單,而在功用上有相同效果。從該文看來,可得知房地產價格高漲問題,絕非獨立存在於現今社會,在二十年前的台灣面臨相同問題。

房地產兼具投資與消費兩種目的,若屋主以自住運用,則為消費財,若屋主購入後等待時機賣出,則為投資財,兩者並不互斥,也可購入自住後,在發現房屋價格上漲且有超額獲利時,賣出換取資金。或是在投資後,遲遲無法賣出而轉為自住。

以購屋者角度視之,若其為消費者,則希望價格愈來愈低,並在購入後,價格反轉; 若其為投資者,則希望價格愈來愈高,並在賣出後,價格反轉以獲取最大報酬。而目前,台灣房地產正進入價格愈來愈高的階段,原因可能是台幣逐漸升值、景氣開始好轉。在這種上升循環階段下,消費者當然會反映出他們的不悅及無法接受購屋門檻如此之高。於是,輿論開始要求政府要管制房地產價格,不能讓一般民眾買不起房屋,這民怨在大台北地區尤其炙熱。

然而,為什麼投資者與消費者同屬中華民國公民,政府卻必須順應消費者意見,來打擊投資者呢?

首先,房屋乃屬於民生必需品的一部份,民生物價必須穩定,不是不能上漲,而是要溫和上漲,或是溫和下跌,如此經濟才能穩定。所以,當房價飆漲太快,則政府必須提出措施延緩其速度,必防通貨膨脹發生。第二,當過去經濟不景氣時,為刺激經濟景氣與活絡房地市場,政府選擇土增稅減半的政策,此一政策乃對投資者有利,但對消費者不利,於是現在環境反轉,消費者有權提出增加土增稅此一訴求。

施政目標

政府的施政目標就房地產而言:

  • 第一目標是穩定房價,房價上漲速度及下跌速度須小於一定值。

  • 第二目標應保證公民在其一生之中可負擔得起必需空間大小之房產,且平均購屋年齡該屆於 40 歲到 60 歲之間,但政府不須作到任何公民在任何年齡以及任何時間點皆可購入房產的保證。

  • 第三目標則是符合租稅公平原則,當房產買賣有利潤時,應照比例納稅。

解決策略

就第一目標論之,該如何判斷何謂速度過快,房價的漲跌可能與新台幣的升貶值及物價波動有關,如果只單看價格本身,則會與民眾實質生活水準脫鈎,應考量平均薪資水準,所以所謂的速度過快,就應該是從房價所得比的增減幅得知。政府應明確定出一評價公式,當房價所得比增幅過快,則提高土增稅率,當房價所得比減幅過快,則降低土增稅率。又若房價所得比長期停留在高檔,一樣以提高土增稅率因應,反之亦然。使用此種策略,乃有前例可尋,民國九十一年一月十七日,立法院為刺激經濟景氣與活絡房地市場,通過土增稅率減半法令,所以當然可以針對房地產市場作反向降溫措施。

而目前也有人認為課徵土地交易所得稅也就是資本利得稅,可以穩定逐漸高漲的房價。此措施或許對抑制房價有效,然則在房價行情逆轉時,政府是否為穩定房價,必須將此一措施解禁。又或者,我國目前並無土地交易所得稅,理論上目前是對投資者有利的,所以房價不應該出現低檔,然而因為 921 , SARS 等事件發生,還是讓房市進入低檔階段。以課徵交易所得稅來對付高房價,理由並不充分,課徵交易所得稅應從賦稅公平角度視之。

第二目標方面,房地產價格其實來來去去,現有的高房價不意謂永遠都是高房價,它乃隨著景氣循環、游資程度…波動,若說政府得保障消費者在高房價時代亦能購置房產,實乃緣木求魚,一方面代表政府在平均薪資上勢必有所作為,使得消費者負擔得起房貸,二來在高房價時代,讓這些有能力的消費者變多並進場購置,不是更增房地產泡沫化的機率嗎?

消費者往往認為在高房價環境,政府也可提出房地產價格透明化,來避免泡沫化。此一措施有無功效,我們可以從證券市場環境類推,我國的集中市場及櫃買市場,皆有公開證券交易價格,然則此一價格資訊,對投資者而言,有達到避免泡沫化之功能嗎? 沒有,民國 78 年,國壽以 EPS 5 元的獲利能力,可以飆漲到 1975 元。近年來,多檔上市掛牌的 TDR 有因為公開成交價格,就少了人為哄抬嗎? 沒有。另外就房產公開拍賣上,成交價公開資訊有避免買家買到價格過高的房產嗎? 沒有,因為財團反而利用這些公開資訊哄抬價格,讓消費者接受其所訂出的售價。所以提出房產透明化政策有助於壓低或減緩房價嗎? 我存疑。

政府在第二目標上,應該努力教育消費者,不該在無法負擔房貸時,因為逐漸高漲的房價而被迫從事投資的行為,更不該在此時提供青年住宅貸款的利息補貼,間接鼓勵消費者在高房價時代消費,尤其是現今處於升息階段,目前的時間點年輕人因為此一補貼措施申請房貸,而在未來逐漸升息後,這些年輕人只能被迫犧牲原有生活水準,又或者房產被銀行接收,落得銀拍、法拍下場。

並教育消費者,在高房價時代,應厚植自身的人力資本,努力賺取薪資以待低房價時代的來臨。此教育方法也有助於房價平穩,因為這誘使原本會在高房價時代的買家轉變成在低房價時候的買家。

當政府保證公民屆於 40 歲到 60 歲之間可負擔得起必需空間大小之房產,除了讓房價依時間而平穩外,也應依區域而平穩。現況下,台北公民的怨氣就比台中、台南、高雄來得大,然而政府應平等對待轄下各公民的。為解決台北市的民怨,最好的方法不是增加房產的供應,而是減少房產的需求,讓台北公民逐漸遷出台北,往新北市、台中市、台南市、高雄市等區域居住。從過去的洛杉磯、墨西哥市解決交通問題的模式上,可以發現處理塞車問題,若以增加道路面積及公有交通措施等供給手段下手,只是減少短痛來換取長痛。因為當城市的生活機能水準變高,只會吸引外區域的民眾移入,久了又再次面臨一樣的塞車問題。

區域房價過高,一樣是生活機能水準不均所造成的。台北市因中央政府資源分配及獨立稅收豐厚下,造成生活機能遠高於其他縣市,間接吸引企業、勞工、一般民眾遷入,住房需求也就遠高於其他區域。需求增加,房價怎麼會不漲呢! 所以平均區域資源,是我認為解決台北市房價所得比過高的長期策略。而方法可先從公務人員辦公地點下手。目前中央機關所屬部會多位於台北市,然以地理位置而言,南投中興新村才是在正中心呀! 讓公務人員從台北移出,進入中部地區,這就有助於平衡區域資源,而機關所在地點移動,勢必會造成其他業務與機關相關的企業移動,這作法與當初民進黨執政主導的南遷計畫有些類似,但阻力會比較少,因為遷的地點比高雄近,而且現在高鐵已常態通車,又適逢政府目前正在推行組織再造,所以未來若成立新組織,公務員本來就會有所調動,剛好搭上順風車。

除組織再造外,在政府機關當中,有一個機關不須組織再造就非常適合遷到中興新村的,它就是「立法院」。院內的立委其實是來自全國各地,所聘任的助理亦同,他們遷到中興新村的成本是最低的。

針對第三目標而言,現有的土地增值稅課徵方式最為人垢病的就是公告現值不等同土地實際轉移價格,造成獲取價差者並不照比例納稅,缺乏賦稅公平。理論上,為弭平此類爭議,應由立法院修法恢復土地交易所得稅,但此管道爭議太大。或可參考林英彥教授所提之「公告現值改以土地實際轉移價格」計算,應用在私人土地移轉及公有地拍賣上,如此只要在平均地權條例作小幅度修法即可。

結論

就房價問題上,政府應公平對待投資者與消費者,也因房地產本身性質,一般民眾的消費者身份與投資者身份是可以互換的,若要求政府傾向消費者,則待消費者想要高價賣出房產,身份轉換為投資者時,又該如何要求政府。公平對待兩者才符合民眾的最大利益。

在執行措施上,政府有「提出土增稅增減的評價公式」、「在高房價時期取消青年房貸利息補貼」、「教育消費者」、「平衡區域發展」及「改以轉移價格取代公告現值」等方案。各方案的可行性及時效性,分別是馬上作「教育消費者」。未來停辦「在高房價時期取消青年房貸利息補貼」方案,因為既然現已成行,則只能等待其落日。而「提出土增稅增減的評價公式」、「改以轉移價格取代公告現值或加徵交易所得稅」兩方案就必須由主管機關提出修正草案供立法院諸公們決議,這部份還有的吵呢。另外在「平衡區域發展」上則是文官體系內長遠的規劃,可能要長達一、二十年才能成型,現在應該看不到成果。

所以在目前高房價時代,政府能作的措施有限,還是消費者自己得有明確的體認才是。

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