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何岳峰 敬上

2010年10月8日 星期五

我們該痛恨投資客嗎?

從以下這些文章中,我們可以了解台灣想買房子的人目前對「房產投資客」極度地不友善。

http://blogs.myoops.org/lucifer.php/2010/10/05/housewuwu
http://www.wretch.cc/blog/oolong1001/5641402

然而這想法對嗎? 或許是我已經買了房子,所以想法才會與其他人不同! 但照邏輯推導,還沒買房子的人要歡迎投資客才是,而且是愈多投資客去推升房價對沒買房子的人是愈有利。

Why!?

首先分清楚投資財與消費財的差別,投資財對擁有者而言,只是單純的金錢效用,擁有者的目標就是以最少的價格買進投資財,並以最高的價格賣出。但消費財就不是單以金錢論之的,擁有者視消費財含有其他不同金錢的效用,如: 飽食、製造、炫燿、管理權力等。

以股票作例子,買進 1 張巨大(9921),如果視之為投資財,則購買者一定希望以最低價格購買,並在持有後,每年領取最多股息,期末並以最高價格賣出。簡單講,它的內部報酬率(IRR)愈高,對購買者的效用就愈高。

但如果是把巨大股票當消費財,就不一定了。若購買者對掌握巨大公司有高於一般人的需求,他想要持股達到 5 成以上並擔任董事長,那他可能會進行收購,這時候,我們就不能以 IRR 來分析它的買進價格了,因為這與購買者在擁有巨大後的作為有關。而其他像汔車、金飾以及 3C 產品,也都是消費財的一種,擁有它們的人,並不在乎買進後,該產品的市價波動。

房產與股票類似,對某些人而言,它是投資財; 對另外的人而言,它是消費財。

本文主要討論從消費者(將房產視為消費財的人)角度,來看待投資客(也就是將房產視為投資財的人)的態度應當如何!

從目前的現象看來,投資客對房產的價格推升是有影響的,然而只看到推升情形,就跳出來大肆批評投資客,我個人是覺得有點短視。投資買賣是一種中性行為,「買入」後一定要「賣出」才會有獲利(若不考慮股息及租金收入),這些投資客現在拼命買房產造成價格推升,但總有一天,他們也要賣出的,這時候一定會造成價格下跌,當這現象發生時,消費者你還要痛恨投資客嗎?

若只考慮投資客以本金買賣房產來看,它對價格應是中性的,但考慮了外部性,就會發現,以長期而言,投資客會導致拉低房產價格。一、因為房價大幅上漲,所以很多建商開始搶建,想想農產品的例子,前年香蕉價格好,今年通常賤如屎,如果房價漲得不夠多,就吸引不了建商們的興趣; 二、因為房價短時間大幅上漲會讓投資客認為錢好賺,所以他們借錢來買的機率會變高(因為錢好賺,就不會在乎利率了),借愈多買愈多,等到房價反轉時,就可以看到一堆法拍屋了。到時候,就變成買方市場。

簡單講,如果投資客真能不斷控制市場價格上揚,那日本股市現在不只 3 萬了,而美國兩年前不會發生次貸風暴,台灣的營建上市公司不會有人下市。

消費者一生通常只會買一棟房子,別讓自己陷入這一小時段中,把眼光放遠一點,或是說有耐心一點。只要活得夠久,你會發現,房價就是在那邊上上下下的。千萬不要相信:「台灣土地就那麼多,未來會不夠用」這種屁話。

所以站在消費者的立場上,應該要歡迎投資客入市,然後消費者要忍耐購買的慾望,等到他們玩完你丟我撿的遊戲膩了後,消費者一定可以買到更便宜的房子,而且在玩「你丟我撿」的遊戲中,消費者的平均租金還會往下降的。

這樣子,你還要痛恨投資客嗎!

4 則留言:

  1. 你只注意到房價的絕對高低,卻沒考慮到,利益被投資客享受,當房價下跌之後的惡果是由誰來承擔。還有在你有能力賺錢的短短幾十年,你是否能等到那一天到來。還有期間造成的通膨,又是由誰吸收?

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  2. 我也覺得,只看價格和需求,不能完整的解釋,民眾的不滿

    吃,住,都是最起碼的需求,再說,政府一直站在投資客的那一方,才是更令民眾感到可惡的,例如圈地重劃,農地政策(造就現在很多豪宅農舍),你可以不去買一張巨大,去扮演價格推拉的人,可是夜深人靜的時候,總要有的可以棲息的地方吧,可以忍50年,不買巨大,但是,有住房需求的人,就成為犧牲者了,可以笑他,不會看時機,但是,大多數的青壯年,都把未來,放在繳完房貸後,那台灣的新一代創業,創新,都會因為房貸負擔,減少很多,也可以說那是他自己的未來,但是所有人的未來,就是台灣的未來。

    令一點,是目前造成價格上漲的因素,幾乎公共建設,捷運,高鐵,快速道路,都是大眾出錢,少數受益,城鄉差距加大,南投的學校,可以窮到沒有前通廁所,把門拆了,台北市的人行道,道路,可以做了在挖掉,十字路口路標,路燈,可能一個路口,有幾十根,一個牌子一根柱子

    令一點,就是這些產生所得的稅率,很多幾乎都不需繳稅,這又可以說更久了

    令一點,最重要的是,你認為,當需求降低時,投資客才是扮演真正價格的殺手,不過,據我所知,投資客,其實比一般民眾跟銀行要熟多了,不管是作法拍還是預售屋,還是中古屋的,一旦真正價格跌價他無法接受,只要丟給法拍就可以了,真實的價格,合理的價格在法拍出現了,可是最後由銀行體系承擔,銀行體系承受不了後,就是會由政府承擔,可就是每年老實繳索得睡的人,你可以參考美國,前年次級房貸,收攤的方式,不過,美國在資本利得上稅率比我們重很多

    說到後來,我自己也覺得一言難盡壓

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  3. 另一點,你說得價格,上升,供給會增加,沒有錯,那是很簡單的經濟學理論,我想建商,應該會比我們更清楚,換句話說,你會去搶建嗎?

    再說,我在離你家十萬八千里的地方搶建,你會買單嗎?土地的供給,不會增加,這就是老祖宗,有土斯有財的由來

    我假設你也是很聰明,懂得賺錢的,所以答案是不是很簡單呢?

    我有土地,我只要以很便宜的成本,養他(這就是你常在精華地段看到,會圍一塊地,當停車場的人),價格不跌就好了,我又不急著蓋,你或兒子,或你的孫子還是會跟我買吧,或是跟我的後代買吧,或是,真的漲到非常開心了,也賺到不想賺了,就真的賣給另一個,你所謂的投資客

    在回顧一下,小小的歷史,是不是還記得,台灣在民國79年,由各大人壽機構,帶動的房地產狂升的年代,把國壽推到了近2000元,那時後的時空背景已和現在完全不同了。

    再說土地是不是不蒫在一樣的人手中,這也就是,國父會說漲價歸公的原因了

    對不起,我扯遠了;-)

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  4. 在二十年前,我爸跟我說:「台灣的土地,只有愈來愈少的份,所以土地是不會跌價的。」

    結果,台中容積率管制政策實施後。一堆空大樓晾在那裡! 那時距離我爸說這句話的時間點也才差十年。

    既然房子會跌價,就表示投資客不是一定會賺錢的,而且他們養地養房都得繳利息的。

    另外,當房價推升後,所產生的物價上揚,其實是對具有人力資本的年輕人而言,是好事一件,詳細理由,請見最新拙作

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