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何岳峰 敬上

2010年4月7日 星期三

「政治文」:政府真的在打壓房市嗎?

前陣子,央行要求官股行庫提供房貸資料,另外因國有地標售讓市場行情頻頻拉高造成民怨,所以財產局開始暫停標案。結果過了一、二個月,現在傳聞是房市更加地熱絡了(這是建案代銷業者說的),那到底政府有沒有打房市呢? 如果有,那愈打愈旺,是不是代表政府沒能力,如果不打算打壓房市,那這些動作,我想,很多人會有一些疑問是要幹什麼的? 其實我也看不懂他們在幹什麼!

所以我只說說我看得懂的。首先,「停售國有地」這個手段,用供需理論來看,本來它就是推昇地價的手段,那怎麼政府會把它當作是「打房」的手段呢? 原因就出在「資料不對稱」,我國的稅制有個奇怪的東西,叫作公告地價,這是計劃經濟才會搞的東西,它卻活生生出現在「應該是」自由資本主義的台灣,這個公告地價就是由一群飽讀詩書的人,研究了物價、人口、稅率,還有一堆我也不知道的東西,然後跑了個模式,就出現那塊地應該要算多少錢,這合理嗎? 想要排隊去買火腿的人,才會覺得合理吧!

在真實市場上,買賣房子的人,絕對不會參考「公告地價」這種資訊,也因為房產買賣要繳土增稅(只有土地,房屋是要繳交易所得稅),而土增稅是從公告地價算來的,所以大家都作弊,會寫兩份買賣契約,一份是真的,一份是假的,而送到法院公證的那份,就是假的,這可笑吧! 法院在幫我們確認一份假的合約是真的,假契約的交易價大約就是公告地價再加上幾個百分點,這幾個百分點還要看經驗喔! 有些代書在作的時候,會跟你說,加的數量不夠,地政機關會打回票的。

就這樣,大家都把真的交易價藏起來,只有賣家、買家及仲介才知道,那麼要哄抬房價時,這麼辦? 如何跟其他看戲的觀眾說,那個帝寶 A 棟 65 樓的房子真的是有 3 億 5 千萬的行情,如果仲介跟你說,前幾天有人在 64 樓也買了 3 億 4 千萬,所以這個 65 樓的視景更好,當然多值 1 千萬,這種話你相信嗎? 當然不,我要是那個仲介,還可以更狠,就說那 64 樓賣了 64 億也行呀! 這種傳聞,聽聽就好,真正要公正的行情價,目前最好的來源,就是法拍、銀拍及公開標售這些管道賣出來的房子,因為它們會把價格攤在陽光下。

所以財產局暫停標售,就是要政府不再當北市房價的宣告者,如果北市房價還是下不來,那也不能怪他,因為房價資訊都是別人講的,政府沒這麼說。這個方法好嗎? 看起來爾爾,因為沒多久,就看到屬於私人土地的天母聖道院公開標售成交價格又打破紀錄了,雖然這不是政府的錯,但它可以了了責任。

另外,央行關心官庫們的授信風險,要求它們提供對「投資客」定義,及授信情形,我個人解讀是他們在準備面臨房市過熱的問題,如果銀行手頭的房貸放款風險太高則會下重手,但以結果來看,應該還不用煩惱房市泡沫問題。這不是打壓房市,只是在準備房市泡沫的因應之道。

那為什麼政府有這個道義要打壓房市呢? 我們是自由資本主義國家,資產價格只要雙方你情我願就行了,關政府什麼事! 問題就出在房子應該是一項消費財,而不是投資財,就像米、鹽、油等民生必需品,是政府要時時刻刻關心價格,他們也對房價一樣有責任。讓一般人(是一般人,不是任何人)買的起一般的房子(是一般的房子,不是帝寶豪宅),那這個社會才會穩定,不會有人想革命。

其實說到這裡,我覺得國父的「漲價歸公」應該拿來改改之後,再套用在台灣上。所謂的「土增稅」應該改成「資本利得稅」,而這個資本利得稅的課稅基礎得要買賣雙方相互認證的。一棟房子真正的成交價若是 1 千萬,則買家一定希望跟政府報比 1 千萬多,這樣下次買家賣房子時,才可以少繳些「資本利得稅」,而賣家一定希望跟政府報比 1 千萬少,這樣他這次所繳的「資本利得稅」才會比較少,在雙方拉拒之下,他們一定會同意跟政府報 1 千萬,因為這樣才符合公平互惠原則。

如果政府收稅時的成交價的確就是真正的成交價,那未來建商、房仲業者、建案代銷業者就無法「胡扯蛋」了。什麼時候,那裡的房子行情是多少,大家都查得到(或許政府公開行情價時,不能依門牌號公開,而須先作分區平均價)。

有了全台灣真實的房屋成交價格,政府也才能對房價有較切實際的處理手段。不會落入建商的陷阱。

= 後記 =

有一個例子,讓我想到「公開的成交價也無法遏止炒作」,那就是台灣股市。在股市中,每一筆成交價皆揭然在眼前,但還是有人可以落入主力、大股東的炒作陷阱。因此有沒有真正的成交價對一般民眾而言,是不重要的。只有對政府才是有用的,它可以利用該成交資訊,來作未來的國土規劃,也比較容易了解房地產價格的泡沫化程度。

2 則留言:

  1. to 688:

    我個人是覺得你的發文並不是針對我的文章回應的,你又寫那麼多字,或許你應該放在個人的部落格較恰當。

    就你回應所言,你並不贊同政府打壓房價,但我的文章明明就是在質疑政府是不是在作打房的動作,有那裡說我贊同打壓房價,本文主要述求是「用資本利得稅讓房價透明化」以及「央行須關心官股行庫的土建融信用風險」,而房價透明化對房價是屬中性政策; 關注授信風險以降低房產購置者的信用槓桿雖對房價短期有壓抑(這是副作用),但央行重點是在「授信風險」上,它怕得是銀行手上的爛頭寸換來了一堆高風險性資產,等得房市反轉時,還不是要政府想辦法,所以早想比晚想好。

    > 房市泡沫化?台灣經濟剛稍微隨著國際腳步有點起色, 就算是以租金與所得所推測房市泡沫價格, 眾觀日本、新加坡、美國,台灣房市泡沫化價格還未占房價比例55%的警戒值勒!這就是台灣phd教出來的井底之蛙學者,難怪連台大的研究生也要跟著貶值去幫人提公事包、開門、倒茶。什麼樣的料教出什麼樣的學生嘛。

    或許台大的研究生是在作幫人提公事包、開門、倒茶這些事,但我可沒有,我都是在寫計畫書及網頁程式。另外我實在不懂你所稱的「台灣phd教出來的井底之蛙學者」,到底你的台灣 Ph.D. 是指我還是我老師? 我老師是普渡大學的,而且他不教我們房地產、政治學、經濟學這些科目,他教的是「作業研究」、「營建專案管理」、「演算法程式設計」這些的。如果你是指我的話,對不起,我還沒開始教學呢! 又或者都不是指我們,那你幹麼用這句話來回應我的文章呢? 這不是風馬牛嗎?

    > 以最基本的經濟道理來分析,一個經濟體系的資金要是停滯不流動,整個經濟體就會跟著停滯不前。現在台灣經濟稍稍爬起來,要房市泡沫化還遠勒。

    對,沒錯,資金是要流動的,但央行不過關心銀行授信風險而已,又沒說,擁有足夠資金的人不可以獨立買房產。

    另外,附上我之前的文章,來說明我對全台灣區域房價的看法。

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  2. to 688:

    對不起,我刪了您的文章。這是個意外,我本來是在調整我留言的格式,結果在刪增之間,我按錯了,理應要刪除我排版錯誤的意見,結果一時眼花,刪了您的意見。還請您見諒。

    希望您別誤會我是那種「不同意別人意見,就刪別人言論」的人。我的信條是「我不同意您,但我捍衛您的意見」。

    再次,致上我的歉意。對不起。

    回覆刪除

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